Voorbeeld omgevingswet

Watertoren Culemborg

Verkoop watertoren: voorbeeld geslaagde participatie

 

PRAKTIJKVERHAAL VOOR DE NIEUWE OMGEVINGSWET

 

TE KOOP Culemborgse watertoren

 

“Ik geloof in participatie als manier om de mooiste oplossingen te vinden. Het kernwoord daarbij is vertrouwen.”

 

Watertorens: er werden er 260 gebouwd om druk te houden op het waterleidingnet en om door middel van een reservoir piek gebruiken te kunnen opvangen. De meeste zijn inmiddels buiten gebruik en voor velen wordt een herbestemming gezocht, zo ook in Culemborg. Toen waterleidingbedrijf Vitens haar watertoren in Culemborg te koop zette, werd direct meegegeven dat bij de verkoop naast de financiële opbrengst ook het toekomstige gebruiksdoel belangrijk was. “We zijn immers honderd jaar buren geweest en willen op een verantwoorde manier een goede buur voor de toekomst zoeken.”

 

Buurtbewoners maakte in opdracht van Vitens zelf de verkoopbrochure voor de watertoren en werden vervolgens ook betrokken bij de weging van de ingediende plannen. Met succes. Op een woensdagochtend in augustus praat een brede groep betrokkenen na, over hoe het allemaal gelopen is. Locatie: bovenin de - inmiddels met brede instemming - verkochte watertoren.

 

No-go area met uitzicht

Toen wij hier in 2010 kwamen wonen, vertelt buurtbewoner Jenk Stronk, stond tot mijn verbazing midden in de woonwijk een wat vervallen watertoren in een ‘no-go area’. De watertoren was buiten gebruik en stond op de ondergrond met bestemming waterwingebied. En daar mag en kan je niks mee, er mag geen spijker aan verbouwd, er mag geen auto parkeren en het is verboden toegang voor iedereen. (De bestemming waterwingebied is er ondertussen af) Toen zijn we op onderzoek uitgegaan. Er mag niks, maar we wilden toch weten wat de mogelijkheden waren. Eerst dachten we nog aan duurzame reclame op de toren, maar toen kwamen we een keer bovenin en wisten we: “dit uitzicht moet beschikbaar komen! Het was prachtig!” Toen we de stichting watertoren Culemborg oprichtten was dat dan ook onze belangrijkste missie: het behoud van het uitzicht.

 

Herbestemmen

In 2005 werden de toren en het pompstation door waterleidingbedrijf Vitens buiten gebruik gesteld. En de bewonersvereniging BEL wilde graag betrokken worden bij de nieuwe bestemming van de toren. Ze wilden ervoor zorgen dat uiteindelijk iedereen in de omgeving blij zou zijn met de nieuwe bestemming. Dat rekening werd gehouden met alle belangen.

 

In vijf stappen naar verkoop

Een traject van vier jaar volgde, waarin Vitens en de buurt samen opliepen naar de verkoop van de toren.

 

1.Dromen

In oktober 2014 initieerde de bewonersvereniging een werksessie voor de wijk, om hun dromen voor de watertoren te delen. In een world-café-setting werd er een longlist gemaakt. Met hulp van een innovator/architect uit de wijk werden de dromen gevisualiseerd in 4 toekomstscenario’s.

 

 

2.Droom en Daaddag

In het voorjaar van 2016 faciliteerde de gemeente een Droom en Daaddag. Buurbewoners, Culemborgers, mensen van de gemeente en van Vitens waren welkom op een zaterdag in het gemeentehuis. Er waren ook experts uitgenodigd: architecten, financiële mensen, technici. De vier toekomstscenario’s werden concreet uitgewerkt: hoe ziet het er dan uit? Wat gaat het kosten? Wat levert het op? Die zaterdag heeft vooral bijgedragen aan een breed gedragen gevoel, van: “wij hoeven als buurt niet af te wachten wat er met de watertoren gebeurt, want wij hebben ook plannen en ideeën.” Ook ontstond er begrip voor het feit dat het niet eenvoudig was om te toren te herbestemmen. Er ontstond gevoel voor realiteit.

 

Daarna hebben buurtbewoners en Culemborgers de stichting watertoren Culemborg opgericht, omdat ze het uitzicht wilden behouden en beklimmingen van de toren wilden organiseren. Voor die beklimmingen was een verzekering nodig, en dus was een rechtspersoon wel zo handig. Uiteindelijk is de stichting gesprekspartner van Vitens geworden.

 

 

3.Randvoorwaarden notitie gemeente

De rol van de gemeente was er vooral eentje van vertrouwen en loslaten. Vitens wilde de toren en het pompgebouw verkopen, de gemeente koos voor de opstelling: “prima om te verkopen en kom gerust naar de gemeente toe, wanneer je iets van de gemeente nodig hebt.”

 

Evert van Vitens heeft begin 2016 contact met de gemeente Culemborg gezocht, omdat hij voorafgaand aan de verkoop wilden weten, onder welke voorwaarde de gemeente zou meewerken aan de plannen voor de toren. De gemeente is dat gaan uitzoeken. De vier toekomstscenario’s van de droomsessie waren daarbij uitgangspunt.

 

Angela van de gemeente heeft de gemeentelijke voorwaarden vanuit verschillende disciplines bijeen gebracht in één notitie met randvoorwaarden. Dit leesbare document van maar vier bladzijden was in maart 2016 gereed.

 

Bij het vullen van de notitie is er binnen de gemeente erg gestuurd op denken in mogelijkheden. Wat vinden wij als gemeente echt belangrijk? Dat is best wel eng, want daarmee geef je als gemeente ook veel vrijheid, vertelt Angela.

 

Het feit dat Vitens de stichting watertoren Culemborg zo serieus betrok, maakte dat de gemeente hen ook heel serieus nam. Bovendien had de gemeente daar natuurlijk zelf ook belang bij. Wanneer de buurt op een goede manier betrokken is ontstaat er breed draagvlak voor het plan en heeft de gemeente daar in de verdere ruimtelijke procedure alleen maar profijt van.

 

4.Verkoopbrochure

Vitens had een verkoopbrochure nodig en normaal gesproken laten ze die maken door een commerciële partij. De stichting heeft toen aangeboden om zelf de verkoopbrochure voor Vitens te gaan maken. En dat is gelukt. Ze hebben een prachtige ‘fancy’ brochure gemaakt. In juli 2018 presenteerden Vitens, de stichting, de gemeente en de makelaar samen de verkoopbrochure. Dat was een belangrijk moment. Het verkoopproces werd in werking gezet.

 

 

De stichting watertoren Culemborg is door Vitens betaald voor het maken van de verkoopbrochure. Netjes op basis van een vooraf uitgebrachte offerte. Het vertrouwen dat Vitens met die opdrachtverlening aan de buurt gaf, was echt een kantelpunt. Er gebeurde iets bijzonders.

 

Spannend

Tijdens het schrijven van de brochure werd het even spannend toen bleek dat Vitens een combinatie van wonen en werken in de verkoopbrochure wilde hebben, dit was voor Vitens een harde randvoorwaarde. De buurtbewoners wilden dit echter liever niet en we deden hun uiterste best om deze functiecombinatie juist buiten de folder te houden. Vitens had echter ervaren bij eerdere verkoop van watertorens dat deze functiecombinatie cruciaal was voor het verkrijgen van een hypotheek bij de aankopende partij. Dus uiteindelijk is de buurt overstag gegaan. De functie-combinatie kwam in de folder terecht.

 

Werkelijke inzet van Vitens

De buurtbewoners vroegen zich gedurende het hele proces af wat de werkelijke strategie van Vitens was. Of ze uiteindelijk toch voor het hoogste bod zouden gaan, of voor het buurmanschap. Daar waren ze steeds naar op zoek. Tegen het eind van het traject vroeg de stichting daarom ook of zij de weging van de koper mee mochten maken. Want in die weging zou uiteindelijk pas helder worden wat de inzet van Vitens werkelijk was.

 

5.Samen wegen

De buurt stelde een eigen lange lijst met criteria voor verkoop op. Vitens had zelf vijf criteria. Beide lijsten werden in elkaar geschoven. De punten van de buurt gaven een nadere inkleuring van de vijf punten van Vitens. De criteria zijn kortgesloten met de gemeente, om te zien of de randvoorwaarden hierin goed verwoord waren.

 

Vervolgens is er nog een tweede sessie gewijd aan de weging van de criteria. Welke punten wegen hoe zwaar en hoe wegen ze ten opzichte van elkaar? In de weging was uiteindelijk ongeveer de helft voor de financiële opbrengst en de andere helft voor de zachte voorwaarden en bestemmingen. In de praktijk komt dat neer op: dat een heel goed plan met een slecht bod kansloos is, maar andersom ook. Een slecht plan met een goed bod is ook kansloos. Dit hele proces vond plaats zonder dat de stichting ook maar één bieding had gezien. Zo zijn écht zuivere criteria opgesteld.

 

Daarna is samen de weging van de aankopende partij gedaan. In klein comité werden de geanonimiseerde initiatieven met biedingen langs de criteria gelegd. Het was nog even spannend in hoeverre buurbewoners zelf een relatie hadden met de bieders, gelukkig was het wegen volledig anoniem en wisten de buurtbewoners uiteindelijk niet eens de naam van de partij die zij hadden gekozen. Dit was belangrijk naar de buurt toe, waarvandaan mogelijk ook biedingen waren gekomen.

 

Ondanks het meewegen van de buurt heeft Vitens uiteindelijk zelf - als eigenaar – de knoop doorgehakt. Dit was achteraf gezien heel erg belangrijk onderschrijven alle betrokkenen. Evert zegt daarover: “Het is belangrijk om te blijven zeggen dat uiteindelijk de eigenaar bepaald. Dat klinkt heel eigenwijs, maar laat je als eigenaar dat stukje los, dat is het begin van het einde.”

 

“Ieders eigen positie in het proces was afhankelijk van het commitment dat je krijgt van anderen”

 

Sleutels tot succes

Alle betrokkenen kijken met bewondering terug op de rol en inbreng van de ander. De stichting en Vitens maakten het voor de gemeente mogelijk om los te laten en afstand te houden, omdat beiden goed wisten wat ze wilden en de handen uit de mouwen staken. Evert van Vitens was bijzonder open en transparant in zijn communicatie en tegelijkertijd ook duidelijk in het aangeven van de grens aan de participatie. En de stichting opereerde bijzonder professioneel en transparant richting haar eigen achterban.

 

Één aanspreekpunt

Een belangrijke andere sleutel tot succes bleek de beperkte wisseling in personen. We hebben gelukkig maar liefst vier jaar met Evert van Vitens mogen werken, vertelt Jan met trots. Toen het even dreigde dat Evert niet langer betrokken zou zijn, schrokken we erg. Gelukkig is toen bij Vitens alsnog besloten dat Evert de verkoop helemaal zou afronden. Ook Angela – van gemeente Culemborg – is al lange tijd betrokken. Evert en Angela hebben ook écht commitment. En dan wordt alles mogelijk.

 

Vertrouwen geschaad

De buurtbewoners hebben zelf het zorgvuldig opgebouwde vertrouwen een keertje geschaad. Op het gegeven moment liep het proces niet goed. Het werd steeds stroperiger en er gebeurde maar niks. De stichting heeft toen rechtstreeks contact gezocht met de directeur van Vitens - buiten Evert om. En ze kregen direct lik op stuk. De directeur mailde terug – met een cc naar Evert – dat ze zaken moesten doen met Evert. Dit was zeer leerzaam voor de stichting. In de volgende vergadering hebben we direct het boetekleed aangetrokken, vertelt Jan. En Evert heeft dat geaccepteerd. Dat was wel een heel belangrijk moment voor het vertrouwen tussen alle betrokkenen, dat werd alleen maar sterker.

 

Beloning van vrijwilligers

Op een gegeven moment begon de stichting als vrijwilligersorganisatie kosten te maken. Soms ontbrak bijvoorbeeld aan een specifieke expertise in de buurt en moesten ze iemand inhuren. Ook zit er een grens aan het monsterwerk dat vrijwilligers verrichtten. Ze besteden zeeën van tijd, gaan tot het gaatje, maar dat houdt een keertje op, vertelt Arjen. Waardering is dan erg belangrijk. Binnen de stichting hebben we afgesproken dat iedereen zijn uren bijhield. Met het geld dat Vitens betaalde voor de verkoopbrochure is een uurtarief uitgerekend. Daarop is iedereen die dat wilde uitbetaald. Zo is iedereen gewaardeerd voor zijn uren, hoe minimaal het uurtarief uiteindelijk ook was.

 

Bestemmingsplanwijziging als sluitstuk

De nieuwe eigenaar is nu bekend. Hij werkt verder aan zijn plan voor de watertoren. Vitens heeft de samenwerking verlaten, zij zijn immers geen eigenaar meer. Gelukkig vraagt de nieuwe eigenaar al vanaf de start input vanuit de buurt. En is de nieuwe eigenaar direct lid is geworden van de bewonersvereniging BEL.

 

De gemeente wil graag een vastomlijnd plan ontvangen voor de bestemmingsplanwijziging. Zij gaan het plan dan beoordelen en afwegen. Wat daarbij zal helpen is dat de concrete plannen opnieuw in nauwe samenspraak met de omwonenden worden gemaakt. Het zou prachtig zijn wanneer de bestemmingsplanwijziging straks nog maar een eitje is, vertelt Angela van de gemeente. Zodat de planwijzing het sluitstuk gaat zijn van jarenlange gezamenlijke planvorming.